政策法规

试论出租房屋的优先购买权
 

转贴自：法律事务部 更新时间：2007-4-6 浏览次数：

 打印

      【案情】：
        1992年2月16日，原告郭海军与被告镇兴村委会签订了一份房屋租赁合同，合同约定房屋租赁期限五年，形势变化随时变更；年租金500元，村里将13千瓦电权借给郭海军使用。1994年7月初郭海军提议将房屋出卖，村委会经过研究同意将租赁房屋卖给郭海军，双方协商的价格为3万元。郭海军在征求家中意见后表示不买。此后，张仁提出购买此房，村长再次询问郭海军是否购买，否则就要卖给他人，郭海军仍表示不买。村委会便与张仁达成了协议，将此房以3.2万元的价格（包括17.2千瓦电权）卖给了张仁，张仁预付了定金1万元。但因郭海军租赁房屋未到期，郭海军提出继续使用房屋，并不同意归还13千瓦的电权。村委会经研究决定，以2.85万元的价格将此房卖给张仁，用电权由原定的17.2千瓦变为4.2千瓦，张仁必须允许郭海军租用房屋到合同期满，房屋的所有权归张仁。1994年9月2日，村委会和张仁办理产权转移手续时，郭海军也未提出异议。房屋产权转移后，张仁维修了房屋。1994年9月21日，张仁与郭海军达成协议，郭海军迁出承租的房屋，张仁向其支付损失费1000元。村委会也退给郭海军预交的承租费330元。
         事后郭海军以村委会将争议房屋出租给他，于1994年8月未经其同意维修了房屋，并将争议房屋出卖给张仁，其是承租人，应享有优先购买权为理由，向人民法院起诉，请求将争议房屋由村委会优先卖给他。

      【审判】：
       人民法院经审理认为：村委会征得郭海军同意后善意出卖，其行为并无不当，原、被告议定价格3万元，但原告自愿放弃购买，被告另行出卖他人应当允许。在产权转移时，原告在场并未提出购买的意思表示，即放弃了优先购买的权利。故原告的诉讼请求不予支持。

        【解析】：
        本案是一起房屋租赁纠纷案，涉及到承租人的优先购买权问题。所谓承租人的优先购买权，是指房屋租赁合同的出租人出卖租赁的房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。
        承租人享有和行使优先购买权，必须具备以下条件：
        1、出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人。
         2、在出卖的同等条件下，承租人才享有优先购买权。同等条件主要是指出卖房屋的价格条件，如果出租人以更低的房价卖给第三人，承租人主张优先购买权的，则应认定出租人与第三人的买卖合同无效，此外，同等条件还包括房价交付期限、方式、卖房迁址期限以及所卖房屋的部位、数量等因素。
         据此，似乎被告告知承租人的房价高于卖给第三人的房价，应当认定被告与第三人达成的买卖合同无效。但实质上被告以低于向承租人提出的价格条件的价格和第三人成交，有其客观原因，即被告当初将此房以3.2万元的价格卖与第三人张仁，这3.2万元的价格中，包含了17.2千瓦电权的费用，由于郭海军不同意归还13千瓦的电权，村委会将张仁的用电权由17.2千瓦降为4.2千瓦，故3.2万元的卖房价格变为2.85万元是用电权费用的减少，而不是房价的降低。被告已经履行了通知义务，原告自愿放弃购买权利，而后又提起诉讼，当然不能得到法院的支持。
         本案还涉及另外一个法律问题即－买卖不破租赁。被告作为出租人将房屋出租给原告后，他只是将该房屋的占有权和使用权转移给了原告，但他仍然享有对该出租房屋的所有权，作为房屋的所有权人，他仍然享有对房屋的处分权，他完全有权将其出租的房屋转售给他人，这是由所有权的绝对性和排他性以及优先性所决定的。被告将出租的房屋出售给他人以后，出租房屋的转让不应影响租赁合同的效力，这就是买卖不破租赁的原则。在租赁合同存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁合同也不产生影响，原租赁合同对新的所有权人继续有效，只是承租人和新的所有权人之间建立了权利义务关系。因此，被告将房屋出售给张仁后，原告仍有权承租此房屋，直至租赁合同届满。

       【法律规定】：
         1、《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
         2、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
        3、《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。

        【提示】：
         承租人对承租的房屋享有优先购买权是法律赋予承租人的一项权利，但该项权利也是受到一定限制的，即“在同等条件下享有优先购买权”。出租人也要注意到在出售出租房屋时自己所应承担的义务，即应提前3个月通知承租人。出租房屋的新的所有权人也不能因自己的所有权而单方解除原租赁合同。任何一方都应在法律规定的范围内依法作为，才能避免不应有的麻烦或损失。
【大 中 小】

上一篇文章：
下一篇文章：

热门文章
 
推荐文章
 
相关文章